국토교통부에 접수된 집값 담합 의심 신고가 2022년부터 올해 8월까지 총 617건에 달한 것으로 나타났다. 이 가운데 수도권에서 접수된 신고가 483건으로 전체의 78.3%를 차지했다.

국회 국토교통위원회 염태영 의원이 공개한 자료에 따르면 지역별로는 경기가 251건으로 가장 많았고 서울 205건, 인천 27건 순이었다. 비수도권 중에서는 부산이 51건으로 집계됐다.

전체 617건 중 중복 접수와 취하 건을 제외하고 실제 조사가 요구된 사례는 487건이었다. 이 중 현장 점검을 통해 시정 조치가 내려진 건은 121건이며, 94건은 수사의뢰 등 사법 조치로 이어졌다.

다만 신고 접수나 수사의뢰 사실 자체가 곧바로 유죄 확정이나 집값 상승의 직접적 원인을 의미하지는 않는다. 거래 현장에서 매수자의 가격 선택권을 제한하려는 시도가 얼마나 실재했는지가 핵심 쟁점이다.

호가 담합의 위법 기준과 실수요자 피해

집주인이 단순히 높은 호가에 매물을 내놓는 행위 자체는 담합으로 볼 수 없다. 특정 가격 이하로 매물을 내놓지 못하게 강요하거나 특정 중개업소를 배제하도록 유도해 정상 거래를 가로막는 행위가 처벌 대상이다.

인위적인 호가 담합은 실수요자에게 잘못된 가격 신호를 준다. 특정 단지에서 담합된 호가만 노출되면 매수자는 이를 실제 시장 시세로 오인하게 되고, 매물 탐색 비용과 거래 지연 피해를 고스란히 떠안게 된다.

이번 통계는 가격 왜곡 시도가 지속해서 신고되고 있음을 보여주지만 전국적인 집값 변동을 담합 하나로 설명할 수는 없다. 주택 가격은 공급과 금리, 입지 여건 등 다양한 거시경제 요인이 복합 작용한 결과다.

경기 지역의 신고가 서울보다 많다는 사실 역시 담합의 심각성을 단순 비교하는 기준이 될 수 없다. 지역별 주택 재고량과 거래량, 온라인 커뮤니티의 활성화 정도에 따라 신고 빈도가 달라지기 때문이다.

실수요자에게 가장 중요한 요소는 다양한 가격대의 매물을 자유롭게 비교할 수 있는 거래 환경이다. 급매물을 처분하려는 매도자의 정상적인 의뢰가 막히면 시장의 자율적인 가격 발견 기능이 훼손된다.

조사가 요구된 487건 중 121건의 시정 조치로 이어진 과정에는 명확한 물증 확인이 요구됐다. 인터넷 단체 대화방 게시글이나 안내문이 실제 공인중개사의 영업 제한으로 연결됐는지가 판단 기준이 됐다.

수사의뢰를 받은 94건 역시 수사 기관의 추가 사실관계 확인과 법원 판결을 거쳐야 한다. 수도권에 집중된 77건의 수사의뢰 사건은 관할 경찰서의 정밀 조사를 통해 위법 행위의 고의성을 입증해야 한다.

공인중개사법은 중개사에게 특정 가격을 강요하거나 특정 업소 이용을 유도해 업무를 방해하는 행위를 엄격히 금지한다. 온라인 플랫폼을 통한 담합 확산 속도가 빠른 만큼 감독 당국의 면밀한 모니터링이 요구된다.

3년 이하 징역 규정과 시장 자율성 회복

부동산 거래 질서를 어지럽히는 시세 교란 행위가 적발되면 3년 이하의 징역이나 3천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다. 다만 개인의 단순한 가격 희망 표시와 조직적 담합 행위 사이의 법적 경계는 분명하다.

저가 매물을 광고한다는 이유로 특정 중개업소를 집단 배제하면 중개 시장의 공정 경쟁 질서가 파괴된다. 매도인과 매수인이 다양한 거래 채널에 제약 없이 접근할 수 있어야 합리적인 거래가 성립한다.

신고가 빈번한 단지에서는 온라인 등록 호가와 실제 국토부 실거래가 사이의 간극을 면밀히 대조해볼 필요가 있다. 계약으로 이어지지 않는 허위 호가 거품을 걷어내야 시장의 실제 수급 상황이 드러난다.

향후 과제는 조사 의뢰된 487건에 대한 실효성 있는 후속 조치와 상습 교란 지역의 재발 방지다. 단순 신고 건수에 매몰되기보다 거래 현장에서 실수요자의 실질적인 선택권이 보장되는지가 관건이다.